+420 731 618 492                         synergy@re-max.cz

MENU

Jaké změny v oblasti nájmu přinesla novela občanského zákoníku účinná od 1. 7. 2020?

 

Jaké změny v oblasti nájmu přinesla novela občanského zákoníku účinná od 1. 7. 2020?


Od 1. 7. 2020 je účinná novela zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, která přinesla zásadní změny např. v oblasti společenství vlastníků bytových jednotek, ale také v oblasti nájmu. Změna, které se tento článek věnuje, se týká smluvní pokuty. Jak se úprava změnila a jaké následky může tato změna mít?

Jak to bylo dříve?
Úprava účinná do 30. 6. 2020 výslovně stanovovala zákaz ujednání smluvní pokuty v případě smlouvy o nájmu bytu. Zákaz smluvní pokuty totiž spadal (dle § 2239) mezi tzv. zakázaná ujednání, ke kterým se v případě, že se ve smlouvě objevila, nepřihlíželo. To se ale často setkávalo s kritikou. Smluvní pokuta tedy nemohla být sankcí např. za neplacení nájemného. Judikatura soudů pak tento zákaz ještě rozšířila. Soudci tato zakázaná ujednání vykládali tak, že se vztahují rovněž i na smluvní úrok z prodlení a pronajímatelé se po neplatiči nájemného mohli stroze domáhat jen zákonného úroku z prodlení. Dle odpůrců původní zákon znevýhodňoval pronajímatele, kteří neměli možnost zakotvit do smlouvy utvrzovací institut, jenž by jejich, již tak nevýhodné postavení proti problematickým nájemcům, vyrovnal. Možností, která se pronajímatelům nabízela, byla jen tzv. jistota, lépe známá jako kauce činící nejvýše tři nájmy.

Nevýznamná porušení stále trestat nelze

Zákonodárce tedy novelou připustil sjednávání smluvní pokuty i u smluv týkajících se nájmu bytu, avšak z ustanovení stanovující zakázaná ujednání nezmizel zákaz ujednání ukládající nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená. Pod smluvní pokutou tedy nelze trestat mírnější prohřešky nájemců a rovněž je nutné pamatovat na tzv. moderační právo soudu, které soudcům umožňuje smluvní pokutu upravit (zpravidla tedy snížit), v případě, že by byla vůči konkrétnímu nájemci zjevně nepřiměřená.

Smluvní pokutu nemůžete sjednat v jakékoliv výši, s kaucí se totiž budou sčítat

Značným omezením, které má do jisté míry nájemce chránit, je skutečnost, že smluvní pokuta a kauce se budou sčítat a v souhrnu mohou dosáhnout maximálně trojnásobku měsíčního nájemného (platí tedy stejné omezení jako v případě jistoty v předcházející úpravě). Ve smlouvě tedy mohou být sjednány oba instituty současně, avšak jeden omezuje ten druhý. Bude-li tedy jeden z nich sjednán v maximální výši (tzn. trojnásobek měsíčního nájemného), vylučuje to sjednání druhého institutu do doby než bude maximální výše snížena.

Smluvní pokuta sjednaná před účinností novely

Není výjimkou, že i přes původní zákaz bývala smluvní pokuta v nájemních smlouvách sjednávána. Vzhledem k tomu, že nájemci často o zákazu takových ujednání ani nevěděli, neměli potřebu jejich nedovolenost namítat. Taková ujednání ve smlouvě však vždy byla v rozporu se zákonem a dle zákona šlo tedy o zdánlivé jednání, tj. o jednání, která nemohou vyvolávat právní následky, to znamená, že povinnosti, které nájemci z tohoto ujednání vzniknout, nemá nájemce povinnost plnit. Novela na tomto nic nemění, a proto pokud byla smluvní pokuta sjednána před její účinností (tzn. před 1. 7. 2020), nemá nájemce povinnost na základě takového ujednání plnit. Aby byla smluvní pokuta způsobilá vyvolávat právní následky, musí být sjednána znovu.



 


Další články na téma právo v realitách (např. o vypořádání majetku při rozvodu, atd...) ZDE