+420 731 618 492                         synergy@re-max.cz

MENU

Předkupní právo při prodeji nemovitosti

Předkupní právo při prodeji nemovitosti a vypořádání se s ním

Podle realitních prodejců kvůli předkupnímu právu odstupuje od koupě nemovitosti každý desátý zájemce. Celý proces se neúměrně prodlužuje a zájemci tak radši hledají jinde. Prodat nemovitost, tak značně znevýhodňuje ty, kteří prodávají, pokud totiž vlastníte nějakou nemovitost ve spoluvlastnictví, to znamená, že ji vlastníte ještě s někým, a je jedno v jakém poměru, musíte se od roku 2018 při jejím prodeji právě předkupním právem zabývat.

Co je ale předkupní právo a jaký má smysl?

Předkupní právo je jinak řečeno pojistka pro spoluvlastníky, že při vašem úmyslu prodat nemovitost, ji musíte nejdříve nabídnou k odkoupení vašemu spoluvlastníkovi, a to za stejných podmínek, které byste nabídl komukoli jinému. Důvod je jasný, snaha ze strany bank a ostatních institucí nechat vlastnictví nemovitosti v co nejmenším počtu lidí, což zajistí lehčí nakládání s nemovitostí a její a správu.

Ujasnění si pojmů:

Prodávající – spoluvlastník, který prodává svůj podíl na nemovitosti

Předkupník – spoluvlastník, který má možnost odkoupit nemovitost a má předkupní právo, před ostatními

Kupující – třetí osoba, která má zájem koupit nemovitost, vyjadřuje se až po předkupníkovi

Jaké má prodávající povinnosti?

Jelikož povinnost prodávajícího je vůči spoluvlastníkovi nabídnout za stejných podmínek odkoupení nemovitosti, musí se nejdříve takové podmínky nastavit. Pokud nabídnete třetí osobě například splátkový kalendář nebo i odložení platby, má právo těchto výhod využít i předkupník. Proto v první řadě se sepíše kupní smlouva mezi prodávajícím a kupujícím, s tou se spoluvlastník seznámí a má možnost se do 3 měsíců rozhodnout, pokud se nevyjádří, je možné převést nemovitost z prodávajícího na kupujícího.

Co když ale nechcete čekat 3 měsíce nebo informovat všechny vlastníky?

Pro takové případy, je možné předkupní právo řešit předem, předkupník se musí vzdát svého předkupního práva, a to buď v rámci konkrétního převodu nebo natrvalo, musí se to však zapsat do katastru nemovitostí.

Předkupní právo u bytů

Pokud se na věc podíváme ze strany spoluvlastníků je předkupní právo opravdu výhodné. Nestane se tak, že by vám někdo prodal svůj podíl bytu, ve kterém žijete, nebo který jste zdědili po rodičích, někomu jinému. Dotkne se však lidí, kteří k nemovitosti vlastní i nebytové prostory jako třeba garáže a sklepy.

Předkupní právo u pozemků

Spoluvlastníci na pozemkách vidí v znovuzavedení předkupního práva komplikace a průtahy. V případě, že se totiž rozhodnou prodat svou část pozemku, musejí kontaktovat ostatní spoluvlastníky a domluvit se s nimi. Mohou tak buď zvolit společný postup nebo vzdát se předkupního práva. Pokud však ostatní nesouhlasí, musí si prodávající najít kupce, uzavřít kupní smlouvu a s tou pak jít za ostatními spoluvlastníky a čekat 3 měsíce, než se vyjádří. Tím se vše protáhne a rozhodně nezefektivní.

Co když poruším předkupní právo?

Pokud se rozhodnete porušit předkupní právo vašeho spoluvlastníka, vystavujete se potížím. Může se totiž domáhat neplatnosti smlouvy a zároveň náhrady škody. A to v promlčecí lhůtě 3 let od vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí.

Problémy s předkupním právem?

Problémů v této právní úpravě se objevilo hned několik, za všechny si uveďme dva příklady. V prvním případě budeme rozebírat spoluvlastnictví příjezdových cest k vašim nemovitostem. Co se příjezdových cest týče, jsou většinou ve spoluvlastnictví dalších sousedů. Pokud tak spoluvlastníci nebudou souhlasit, nemůžete nemovitost prodat, protože bez příjezdové cesty by se kupující nejen nedostal do své nově zakoupené nemovitosti, ale ani by na ni nemohl dostat hypotéku.

Dalším příkladem jsou potom garáže a sklepy. Jedná se o nebytové prostory, které využívají konkrétní spoluvlastníci s konkrétním spoluvlastnickým podílem. V případě prodeje nemovitosti i s garáží a sklepem, by měla být podána předkupní nabídka ostatním spoluvlastníkům (sousedům), pokud ji uplatní a odkoupí garáž, může znehodnotit prodej nemovitosti. Kupující by se totiž mohl rozhodnout, že bude hledat jinou nemovitost, ve které by měl garážové stání zaručené.

Rady na závěr?

Před prodejem či koupí domu či bytu zjistěte, jak je to s předkupním právem a poraďte se pro jistotu s vašim advokátem. Případně se zeptejte na možnosti vypořádání se s ním ať už u konkrétního případu nebo jednou pro vždy.


Další články na téma REALITNÍ PRÁVO 


Rozvod a vypořádání SJM

Rozvod je nelhkým životním obdobím a souvisí s ním mimo jiné i majetkové vyrovnání. Vlastnická práva k nemovitostem mohou mít různou podobu. My se v tomto článku zaměříme na problematiku SJM = společné jmění manželů. Číst dále...

Realitní makléř jako živnost vázaná

V průběhu loňského roku vláda schválila návrh realitního zákona, a ke konci roku se po menších i větších peripetiích, které se táhnou už celé jedno volební období, poslanci parlamentu ČR rozhodli návrh zákona o realitním zprostředkování schválit ve třetím čtení. Číst dále...